Le chiffre revient dans tous les refus de prêt : 35 %. C’est le taux d’endettement maximum que les banques doivent respecter pour la plupart des crédits immobiliers, assurance emprunteur comprise. Derrière ce plafond, il y a une règle précise, une marge de dérogation, et des cas où le pourcentage ne dit pas tout. Ce guide fait le tour de la question, y compris pour ceux qui envisagent un rachat de crédits.
D’où vient la règle des 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé deux limites, devenues juridiquement contraignantes pour les banques le 1er janvier 2022 : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de crédit de 25 ans au plus, portée à 27 ans quand un différé est lié à une construction ou à des travaux importants. Le HCSF a maintenu ce cadre lors de sa réunion de mars 2026.
Comment se calcule le taux d’endettement
La formule est simple : toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, divisées par vos revenus nets mensuels, multipliées par 100.
| Élément | Ce qui est pris en compte |
|---|---|
| Charges | Mensualités de tous les crédits en cours et du nouveau crédit, assurance emprunteur incluse, pension alimentaire versée |
| Revenus | Salaires nets, revenus d’indépendant moyennés sur plusieurs années, pensions, revenus locatifs souvent retenus à 70 % |
| Non retenus en général | Primes exceptionnelles, heures supplémentaires irrégulières, allocations non pérennes |
Exemple : un couple gagne 4 200 € nets par mois. Il rembourse un crédit auto de 280 € et veut emprunter pour une mensualité de 1 150 €, assurance comprise. Son taux d’endettement serait de (280 + 1 150) / 4 200, soit 34 %. Le dossier passe, de justesse. Avec une mensualité de 1 250 €, il atteindrait 36,4 % et sortirait du cadre.
Le simulateur de rachat de crédits calcule ce taux avant et après regroupement.
Les exceptions prévues
Chaque trimestre, une banque peut accorder 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers en dehors de ces critères. Cette marge est réservée en grande partie à l’achat de la résidence principale, avec une part dédiée aux primo-accédants, et une part plus petite à l’investissement locatif. Les banques n’utilisent pas toute cette marge : 17,1 % en moyenne selon les chiffres présentés au HCSF en mars 2026.
En pratique, un dépassement est accordé à des profils solides : hauts revenus, reste à vivre confortable, épargne importante ou perspective d’évolution de carrière.
Le reste à vivre, l’autre indicateur
Deux foyers à 35 % ne sont pas dans la même situation. Avec 2 000 € de revenus, il reste 1 300 € pour vivre. Avec 8 000 €, il reste 5 200 €. Les prêteurs regardent donc aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste une fois les crédits payés, rapporté à la taille du foyer. Un taux de 30 % peut être refusé si le reste à vivre est trop faible pour une famille de cinq personnes.
Et pour un rachat de crédits ?
Les crédits accordés à la suite d’un rachat ou d’un regroupement sont exclus du champ de la décision du HCSF, y compris quand le regroupement reprend un prêt immobilier. La règle des 35 % ne s’impose donc pas légalement. Chaque établissement fixe ses propres critères, la plupart gardent ce seuil comme repère, et le reste à vivre pèse lourd.
C’est souvent l’intérêt d’un regroupement : un foyer à 45 % d’endettement avec plusieurs crédits conso peut redescendre sous les 35 % grâce à une mensualité unique plus faible. La contrepartie est une durée plus longue et un coût total plus élevé.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement se calcule-t-il sur le net avant ou après impôt ?
Les banques partent en général des revenus nets avant prélèvement de l’impôt sur le revenu, ceux qui figurent sur la fiche de paie avant le prélèvement à la source.
Le loyer compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Non, le loyer actuel n’est pas une charge de crédit. Il est en revanche regardé dans le reste à vivre, et un loyer élevé peut peser sur la décision.
Un taux d’endettement de 40 % est-il toujours refusé ?
Pour un crédit immobilier, il ne passe que dans le cadre des dérogations, donc pour des dossiers jugés très solides. Pour un regroupement de crédits conso, il est fréquent au départ : l’objectif du regroupement est justement de le faire baisser.
Les revenus d’un indépendant sont-ils pris en compte ?
Oui, en général sur la moyenne des deux ou trois derniers bilans ou avis d’imposition, ce qui lisse les bonnes et les mauvaises années.
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Attention ! Un crédit coûte de l’argent et doit être remboursé. Contenu informatif sans valeur contractuelle.
